法拍房可以办理按揭贷款，部分城市不限购，而且价格动辄比市场价低3～4成，所以被认为是自住和投资的一个好选择。但法拍房也具有两面性，如果能以较低的价格竞买并在规避风险的前提下顺利办完全部手续，才叫捡漏成功，这时的法拍房在买受人看来如同“天使”;如果一时大意花了比市场价还高的价格购买或遇到无法入户、恶意租赁等情况，法拍房就如同“魔鬼”。

 

有意向购买法拍房的群体大多都听过“买卖不破租赁”的原则，通常在租赁关系存续期间，就算房子被拍卖、转让，也不会对租赁关系产生任何影响，新业主不能单方面解除租约。这原本是为了保护租客权益而设定的原则，但有些被执行人却想方设法钻空子，恶意串通租客或亲戚朋友签订长年限租约就是他们常用的“花招”。

 

恶意租赁在拍卖房市场并不少见，日前有网友分享了相关经历。网友透露自己用200万买了一套法拍房，办理完全部手续后，却被租客告知房子有15年租约，且已一次性支付了前业主近百万的房租，并拿出了房屋租赁合同和打款凭证。网友当时被这种情况弄得手足无措，但冷静下来后又觉得这种租赁关系不正常：能一次性支付上百万租金的人为什么不选择买一套属于自己的房子?察觉到异样后，网友选择通过法律途径维护自己的利益。

 

经审查认为，租客提供的房屋租赁合同中，约定租期15年，一次性支付近百万元租金的行为不符合日常正常交易常规。因为现实中，受物价、租赁市场的不确定性影响，在签订租赁合同时，一般采取分期分段的方式支付租金。租期15年且一次性支付百万租金的行为，不符合正常交易习惯。同时，租客和原业主无法提供其他证据证明双方租赁关系真实存在，所以被判定为恶意租赁抵抗拍卖。法院要求租客在一定时间内腾房，否则将采取强制性手段清场。最后，网友在法院的协助下顺利入住自己的房子。

 

用200万买的法拍房，却被告知有15年租约怎么办?专家给了答案!专家表示，在房产查封后，还签订长期租约的做法显然是出于恶意，而租客是否存在恶意，则要根据具体情况进行判断：包括审查合同中租金支付方式，是否一次性付清全部租金，是否按市场价格正常计算租金等。

 

另外，购买拍卖房要知道“买卖不破租赁”并非适用于所有情况，比如抵押在先，租赁在后的，抵押权优先于租赁权;司法查封在先，租赁设定在后的不能适用“买卖不破租赁”原则。如果遇到恶意租赁或其他不适用“买卖不破租赁”原则的情况，买受人可以寻求法律援助，让法院协助清场。为了避免不必要的麻烦，专家建议有意购买法拍房的群体提前做好调查工作，详尽了解房子的性质、租约、税费等，并实地考察房子，对比房子的市场价位，防范于未然!

 

“人无完人，金无足赤”，法拍房也不是尽善尽美之物，风险与价值并存是其最明显的特点。法拍房价格相对便宜，如果想成功捡漏，买受人就要付出更多的时间和精力规避风险。如您想获得优质房源或规避购买拍卖房的风险，可400-878-1616，或关注【立德担保】公众号，点击底部菜单栏【在线客服】免费咨询或在菜单栏留下您的联系方式，我们将会有专人联系您！【立德担保】拥有专业的法拍团队，为您提供优质房源推荐、拍前调查、按揭贷款、协助过户、协助清场等一站式的竞拍服务，不仅帮您规避风险，还让您省心省力！