有人看到这个标题可能嗤之以鼻，为什么要提前规划流水?需要资金时，我房子做抵押就可以了，又不是信用贷款?提前规划是不是多此一举了?

　　立德担保在为客户办理房产抵押贷款时发现，不少客户因为流水少、流水不规范导致银行贷款无法批复，或者找不到合适的产品，只能选择更高的利息。

　　对于上班族，银行主要会看工资卡流水、租金流水、其他固定进账流水;同时银行流水中体现出的家庭(一般指夫妻双方)月收入，需是房贷月供的2倍以上。个体户或者公司申请，银行主要会查看企业户进账流水，法人或者股东个人账户进账流水，少量银行认可财务个人账户流水;银行流水中要求能体现出每月固定时间有较为稳定的入账;一般要求年流水至少两倍覆盖贷款金额。

　　本篇文章重点讲解，如何在办理房产抵押贷款前做好银行流水规划!

　　首先，我们按照银行对流水的认可度，把流水大致分为四个类：

　　一类流水(认可度较高)：税后打卡工资流水(包含公司汇入的奖金流水)，一般显示为代发工资、工资等。

　　二类流水(相对认可)：个人固定转账收入，如固定时间、固定金额通过柜面、网银转账方式进账部分银行也可认同。

　　三类流水(作为企业客户主要收入的认定)：对公进账流水

　　四类流水(视情况认可)：个人账户无规律入账流水。

　　一类流水银行认可度极高，但因为扣税等原因，一般非全部收入，打造成本较高。二类流水由于成本较低，个人发挥空间较大。三类流水主要针对小微企业客户，中大型企业由于流水量较大，多数都能符合要求。四等流水主要是一些平时非固定没有规律的进账。

　　对于上班族，银行主要认可的是一类流水、二类流水、少量银行认可四类流水;对于企业客户，银行主要认可三等流水与认可小部分四类流水。

　　其次，打造前需要做好以下准备工作

　　1、个人准备好一张新开银行卡并且开通网银、手机银行，个人建议开通中信，原因是ZX银行流水会隐藏汇入者姓名与卡号(多数人都知道)。

　　2、公司可开立新的一般户，或者在原有公司户进行走账，并且开通网银(当然，新开一般户更加保险)。

　　第三、开始打造二类流水与三类流水。

　　1、固定进账工资流水(所谓的避税工资)：汇款时需要在备注中写明工资或者劳务费，每月固定时间汇入，遇到节假日可提前或者延后。

　　2、租金收入：租金收入流水，一般首月为付三押一，后期每季度打款，时间上不一定需要固定某天，只要付款当月汇入即可。

　　3、企业流水主要是公司与公司之间的往来，需要有同是几个企业的朋友一起转账，汇款的备注， 好是货款或者往来款，通过其他账户再退回款项成一个循环。

　　企业法人与股东个人账户也可适量大额进账，备注名称同上。

　　第四、打造流水时有哪些需要注意的?

　　1.租金收入：需匹配租赁合同上的金额，汇款时间前后不要相差太久。

　　2.其他固定的转账收入，如各项补贴款、报销款、季度奖、年终奖等，根据各行业调整，可由公司私人账户转账或看不出转账方，同时需避免本人或直系亲属账户转账。

　　3.避免当天存取。当天或隔天存取的同样金额，银行基本上完全剔除，还可能被银行定为故意走账流水。

　　4.结息。很多银行工作人员审查流水没办法一笔笔计算，所以有个讨巧的方法就是看结息日的金额。每季度的21号为银行结息日，根据前一季度账户余额结算。

　　5.多存少取、保持较高的账户余额(需用款是可集中提取)，并且余额不能为0。

　　6.准备一份银行认可的流水，流水至少为6个月， 好是一年时间。

　　7.不建议做一份假流水。现在银行基本都会去验证真伪，验证方法很多，如柜面再拉取一份对比，网银下载Excel表格比对、电话银行、结息统计等，可能侥幸逃过一劫，但如被查出，可能会进入银行征信逾期名单体系。

　　第五、办理房产抵押贷款的金额与流水的比例多少合适呢?

　　举例：

　　如果银行抵押贷款金额为100万，20年等额本息，以呆呆能做的较为优惠的年利率5.7%来算，月还款金额约为6993元。

　　按照银行认可两倍左右覆盖，至少需要14000元左右。

　　如有其他的负债，需根据负债情况来调整银行流水

　　负债计算：

　　信用贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、汽车贷款类负债一般直接认可月还款金额;

　　信用卡类负债多数银行直接认可已消费金额的10%;

　　如负债1万元，那流水 好准备2万或以上流水。

　　建议，如有能力，尽可能在办理房产抵押贷款前，优先结清信用卡类负债。

　　此外，拉银行流水账单与拉征信记录不同，流水可以随时打印，不影响贷款。

　　企业客户举例：

　　客户房产总价1000万， 高额申请700万抵押贷款，客户年度公司走账中的，可被银行认可的流水至少需要达到1400万以上。

　　 后、流水的作用主要是向银行证明你有稳定持续的还款能力，而这个还款能力除抵押物本身以外， 直观的就体现在流水上。规划流水跟上一篇规划征信一样，是长期累积的过程，但真正需要贷款时将会发挥巨大的作用。

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