为了促进房地产市场的健康平稳发展，近年来国家对楼市的调控未曾松懈。在不断加码的调控之下，即使仍有部分热点城市还有波澜，但从总体上看房价已经相对平稳。据统计，2017年国家对楼市的调控超过250次，2018年达到400多次，2019年高达620次。虽然年初受疫情影响，全国绝大部分售楼处暂停营业，但上半年楼市调控的次数也累计超过300次。可见，“房住不炒”的定位不可撼动，国家对楼市的调控不会放松。

 

上半年，深圳楼市频频出现在大众视野，房价上涨苗头出现且大有燎原趋势，而后东莞、杭州、宁波、南京等城市开始躁动。由于每个城市的房地产境况不同，由热点城市综合自身实际进行楼市调控显得非常必要。于是，从7月份开始，各热点城市的调控政策便相继登场。在国家层面，7月下旬召集了四个一线城市以及南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市进行座谈，针对楼市中出现的新情况，要求全面落实城市政府的主体责任，建立有效的长效机制。

 

在热点城市的座谈会后，12家头部房企也被点名参加座谈会，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、中海、新城、华侨城、华润、绿地、阳光城。座谈会内容主要为12家头部房企融资债务总规模将被控制；9月底这12家房企要提交1年内的降档措施和3年内怎么全面调整成符合“三道红线”的方案；如果无法达到相应指标，相应房企的全口径债务将被限制；2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

 

据悉，按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。对于12家头部房企被点名参加座谈会，有开发商表示，楼市格局将产生变化，一些高杠杆的房企将面临资金压力。有关专家认为，此次座谈会的召开和“三道红线”的提出，目的不是降房价，不过在客观上会促成房价回归，9月以后开发商或扛不住。

 

首先，房地产对经济的带动作用仍不可忽视。据数据显示，我国地产开发投资前7个月比前6个月增速提高了1.5%，也就是说房地产对第二季度GDP实现3.2%正增长产生了不可否认的作用。而这些成果都源于有强大的资金基础，房地产投资已有火苗，如果任其燃烧，势必会把前期的降杠杆成果化为灰烬。于是，国家要及时采取措施控制火势，避免火势过旺的同时也不能将其完全扑灭，维护各方利益。所以，座谈会的召开和“三道红线”的提出根本目的不是为了降房价，而是要让房价保持在平稳、健康和可控的状态。

 

然后，负债高的房企要利用“金九银十”谋得生存之机。据某地产研究院发布的数据来看，今年7月我国百个城市新建商品房库存同比增长了6.9%，去库存压力大，有库存积压和滞销风险。如今，房企的融资债务总规模将限制，这相当于被扼住了喉咙。“金九银十”是传统销售旺季，房企为了资金回笼，必须利用好这次机会谋得生存之机，降价促销活动将是行之有效的方案。

 

换言之，9月以后我们应该能看到开发商开展促销活动。为了销量，折扣力度应该不会太小，尤其是在库存量大的三四线城市，“薄利多销”将是开发商明智的选择。有实力的房企可以借此将负债率调整成符合“三道红线”；中小房企则可以获得喘息的机会，更好地寻求生存机会。最坏的情况就是部分小开发商，即使回款了也无力回天，或被兼并重组，或申请破产。如果热点城市也有优惠活动，对购房者来说是个不错的买房时机。
 

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