去年，市区“老破小”的旧改计划正式拉开帷幕，这预示着棚改计划退出舞台，旧改接棒。相关部门给“老破小”旧改计划的投入资金预计达到了4万亿元总额，这并不是一个小数目。于是，大部分人便有了疑惑：为何要花钱改造市区“老破小”，而不直接拆掉重建?专家解析了其中奥秘。

 

一、拆掉重建成本高，开发商收益遭到挤压

将老房子拆掉重建也就是我们说的拆迁，以前房价低，安置成本、建房成本等都比现在低。但随着房价上涨和人们对拆迁补偿的夸张渲染，拆迁户对安置补偿有了更深的认知，对于补偿款可以说是狮子大开口，这导致拆迁安置成本大幅度上升。有些城市的拆迁安置费用甚至接近新房售价，加上新房建造成本和其他费用，开发商根本无利可图。

 

而且，现在相关部门对新房的高度和楼间距等都有了严格的限制，开发商难以像过去那样在有限的土地上盖更多的房子。市区“老破小”确实都以6层左右的高度为主，开发商可以盖三四十层的楼盘获得利润，但以前的小区对楼间距、建筑密度等都没有严格要求，现在相关部门严格要求小区的建筑密度只能达到20%。也就是说，老旧小区有10栋楼的，新小区可能只能建5、6栋甚至更少。然后，楼房的高度还要符合“限高令”的规定。如此一来，开发商想通过盖更多房子牟利也很难实现。

 

此外，在楼市调控下，现在的房价上涨速度趋缓，有些城市还出现了小幅度下降。楼市暂别房价暴涨的“黄金期”，开发商利用未来房价大涨获得盈利的可能性微乎其微。拆迁补偿成本高、建房成本上涨，然而房价总体稳定，开发商收益遭到挤压，自然不愿意拆迁重建“老破小”。

 

二、旧改产生的社会效益远大于拆迁重建

首先，“老破小”拆迁重建要耗费大量的人力、物力，由于需要与拆迁户协商并安置这些居民，时间很难控制，处理不当还可能造项目停滞不前甚至前功尽弃。但是旧改不同于大拆大改，只是在原有基础上进行翻新，需要的人力比较少，耗时短，周期可控。

其次，虽然拆迁和旧改都能改善城市面貌、提高居住体验，但是拆迁更容易引发矛盾。因为不管是货币安置还是住房安置，拆迁户都要经历一定的周期才能安定下来，而且安置房的质量可能比原住房差，这些都令人反感。反观旧改，虽然只是对房子进行翻新，但不用业主出资就能改善居住环境，房子还可能因此升值，而且在改造期间居民会得到政府的妥当安置，何乐而不为呢?

 

最后，旧改在改善城市面貌的同时，还能提供大量就业机会，并促进经济内循环。老旧小区数量庞大，进行改造需要大量施工队伍，还要购买大量改造所需的材料。这能在避免资源浪费的同时，极大促进经济的良性内部循环，顺应国家的发展要求。
 

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