我国房市逐步由“新房市场”过渡到“存量房市场”，换句话说，大多城市的二手房交易量逐步上升，一线大城市二手房交易量甚至与新房交易量平分秋色。主要原因在于，二手房存量基数越来越大，加之可供开发的土地资源越来越少，各城进入“存量房”时代只是时间早晚而已。

当然，就目前来说，我们大多数城市还是以“新房市场”为主，毕竟发展水平相比一线城市要滞后一些。在谈到具体买房时，很多人在新房和二手房的选择上犹豫不决。买房子，新房和二手房如何选?内行人：明白二者的区别就懂了!

 

区别一：出售前提

开发商要想把新房卖给购房者的前提是，具备齐全的证件，即“五证二书”。包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证) 、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》。

而二手房转手的前提是，原业主取得房子的不动产证，并且房子贷款已结清。如果购买的是贷款未结清的房产会涉及到赎楼或转按揭的环节，若没有专业的担保公司协助，买家容易因隐藏的风险造成损失。

 

区别二：贷款额度和年限

在办理按揭贷款时，如果购房者的贷款资质符合银行的要求，一般按揭贷款的额度为房产价值的7成，但二手房的首付款可能远高于新房。我们举例说明：比如，新房和二手房的价格都是100万，新房的贷款额度是70万，首付款就是100万—70万=30万;而二手房在办理银行贷款时，银行会让评估公司对房子价值重新进行评估以确定贷款额度。买卖双方约定100万的房子，评估价可能为80万，贷款额度是评估价的7成也就是56万，100万—56万=44万，首付款就是44万。同样价值100万的房子，新房和二手房的首付款和贷款额度存在不小差距，这对于资金有限的购房者来说是不容忽视的问题。

此外，新房和二手房的贷款年限也有区别，楼龄大的房子贷款年限通常比较短，如果购房者的年龄都是28岁，买新房最长可以贷30年，买楼龄大的二手房可能就只能贷15年。

 

区别三：买房费用

买新房要缴纳的费用主要有契税、维修基金、一年的物业费等。而二手房，除了可能涉及赎楼费外，还要缴纳各种税费。

1、未满2年的房子：要缴纳契税、增值税、个税、中介费等;

2、满2年的房子：要缴纳契税、个税、中介费等;

3、满五唯一的房子：要缴纳契税、中介费。

这些费用通常由买家承担，经过对比，买新房要交的费用比二手房低。

 

区别四：流程

买新房，购房者直接与开发商进行交易，不管是全款支付还是按揭贷款，流程都比较简单，无需办理过户等手续，在缴纳房款和相关费用或办理贷款后，跟进开发商办理房产证即可。

而二手房，如果有贷款未结清，还要办理赎楼、解押、过户、购房者办理房产抵押贷款等手续，不仅手续繁琐，还容易隐藏风险。

区别五：房龄

房龄是房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。老旧的二手房设计、配套都无法与新房媲美，二者的居住适合度存在较大差异。

区别六：交房周期

新房以期房为主，交房周期长，存在“货不对版”或烂尾风险;二手房多是现房，购房者对房子的状况心里有数，交房快。

 

区别七：存在的风险

新房主要存在的风险有延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、业主，常见的有房子是凶宅、产权不清晰、房子存在抵押、中介操作不规范、用购房款结清原贷款后房产被查封、业主一房二卖等。

内行人表示，综合二者的区别后可以看出新房其实更具优势，所以购买房子建议选择新房，毕竟二手房的房龄通常都比较大，小区内的配套、设计、规划和房子的户型等都不如新房，而且在大城市二手房的价格其实并没有比新房低多少。
 

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