导读在金融监管下，多套房者的月供将吞噬现金流，而房子作为固定资产变现需要一定时间，现在限购下有条件有能力市场上接盘有限，加上深圳市政府将与莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分摊需求，炒房者接下来或将面临更严峻形势。

近期，随着调控威力的不断显现，深圳房地产市场回归冷静，刚需盘均在营销中心低调开盘，现场销售冷清，部分开盘去化率仅3成，与此同时，低首付、消费贷进入楼市现象又开始在深圳楼市出现。

一成首付就能买公寓，月供也能通过融资解决

“龙华线地铁口公寓，首付仅需2.5成，精装修交房，通燃气带阳台，先生需要考虑吗？”近日，腾讯房产收到网友爆料，有中介电话向其推销，称可以做低首付买房。据中介介绍，该公寓是有一家投资公司操盘，属于一手新房，目前在售户型为50-53平一房，和79平两房，产权50年，2018年底交楼，仅需3个点契税，1年之内交完剩余的2.5成首付，等到2018年4月才会供楼。而据腾讯房产了解，坂田某盘在开发商垫资情况下，购房者甚至只需要1成首付。

此外，深圳还有部分资产管理公司称，二手房也可以做高评高贷，且比一般的主流地产中介做的更低，“现有一批深圳红本房面积60-140平2-4房罗湖、南山、西乡、龙岗、宝安均有房源，带好学位， 低仅需10万可以操作，总价200500万，后期融资100万-300万！”某资产管理公司人员向腾讯房产推介称，因为融资成本低于房价涨幅，里面有钱赚，才愿意操作。

不过，低首付也存在着后期月供压力大的风险，后期现金流出现问题怎么办？针对此顾虑，该工作人员称可以靠后期融资出来，如果不相信市场，那就不要做，“房价暴跌，月供供不上我们不负责，客户都是看好房地产市场的那批人，上个月做了9套房，5套签约合同的客户连房子都没看。”该工作人员继续推销。

针对目前深圳房地产市场的低首付现象，深圳房地产中介协会研究总监徐枫称，房地产和金融具有天然的紧密联系，而低首付起源于香港，被一衣带水的深圳引用，随着近年来深圳房价的高企，工薪层很难凑出首付，垫资低首付能让更多的需求进场，加快推盘成交速度，但徐枫认为，这并不代表开发商资金短缺或急于回收资金，开发商资金链是否紧张和银行授信有关。

消费贷大幅增长，违规进入楼市受到关注

据Wind数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。海通证券姜超认为，居民杠杆飙升，换来地产繁荣，由于去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成，导致居民短贷的高增长。

在2017胡润财富报告出炉后，有人调侃：据说现在的北京、深圳是这样的，遍地都是千万富翁，住着千万的房子，骑着自行车，挤着地铁上班，领着万元左右的薪水，抢着两三块的红包，家庭月收入两万，还着一万五的房贷，留着5000块过日子，很多张信用可来回折腾，不敢请假，不敢辞职，不敢生病，不敢和朋友聚会，住着千万的房子，过着乞丐的生活。

近年的房地产行情造就了众多千万富豪，但近年购房开支骤增对居民部门整体消费能力有一定透支，部分居民消费只能依赖贷款实现短贷高增原因之一。有网友称，由于工资难以覆盖房贷和生活成本，部分消费贷就是用来还房贷，不过近期，随着金融监管趋严，他六十岁左右的大叔用消费贷在帮儿子还房贷，捆绑出了问题。

而中国人民银行深圳市中心支行在2017年第9期《金融风险提示》中表示，近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响……

深圳房地产中介协会研究总监徐枫则认为，消费贷已经有10余年历史， 近2-3年形成较大规模，消费贷进入房地产市场，尤其是住宅市场，形成了资产泡沫，已经由经济问题变成了民生问题，中国人民银行深圳市中心支行此时发布金融风险提示，向市场传递出明确信号，政府已经关注到了房地产市场杠杆过度情况，并将会在金融层面加以制止。

楼市定向加息，深圳房贷利率年内已上浮0.83%

9月初，国有四大行便加入首套房贷上调5%的队伍当中，而在今年，深圳主流房贷利率呈现不断上浮趋势，2017春节后，深圳各银行将首套房优惠利率从88折上调到了9折；5月初，深圳首套房贷利率从9折全面上调到95折；8月中旬房贷利率主流回归基准利率。相比年初的88折房贷利率，楼市已经定向加息0.83%。

虽然深圳新房价连续11跌，但在房贷利率上涨的情况下，购房成本并没有下降。以购买总价300万的刚需小户型，等额本息贷款30年为例，首套房贷基准利率上浮5%，共需支出房贷利息约202.6万元，而房贷利率在88折利率情况下，仅需支出房贷利息约164.6万元，相比多出约38万利息。具体到月供方面，房贷利率上浮后，购房者月供相比则增加1053元。业内预计，不排除银行继续上浮房贷利率可能。

房屋价值可以变成零，但负债是永远存在。“现在是守着房子过苦日子”，有深圳网友称，“目前囤了4套，钱都压在楼市里了，这边房贷又要还，而且房子到处限购，卖也短时间很难成交，处于有价无市。”

在金融监管下，多套房者的月供将吞噬现金流，而房子作为固定资产变现需要一定时间，现在限购下有条件有能力市场上接盘有限，加上深圳市政府将与莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分摊需求，炒房者接下来或将面临更严峻形势。